Как сделать в квартире перепланировку: Перепланировка квартиры по закону [Инструкция]

Содержание

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr. com

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

Фото: пользователь Alexander Baranov с сайта Flickr. com

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева.  — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Фото: ArtBaza

Зачем ограничивают перепланировку

У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».

«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин. — Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».

К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.

Фото: пользователь Alex Kleinpo сайта Flickr. com

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr. com

Что решает суд

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья».  — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости».  — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

Как узаконить перепланировку квартиры — Российская газета

Ремонт квартиры часто совмещается с перепланировкой — одну стену хочется снести, в другом месте, напротив, отгородить угол, кухню расширить за счет коридора, а коридор — присоединив приквартирный «тамбур».Однако многие изменения требуется оформить документально. Как это сделать, рассказали специалисты Росреестра.

Переустройство или перепланировка помещений в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления, отмечают в Росреестре. Собственник помещения до начала работ должен обратиться в муниципалитет или МФЦ с заявлением и, при необходимости, комплектом документов. Если недвижимость не зарегистрирована в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), необходимо представить подлинник документов, подтверждающих права на квартиру, а также их нотариально заверенную копию.

Если после перепланировки к помещению окажется присоединена часть общего имущества дома (тот же «тамбур»), то нужно представить проект перепланировки с протоколом общего собрания собственников помещений в доме об их согласии. Тот, кто проживает по договору социального найма (в неприватизированной квартире), должен представить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих. Понадобятся заключение органа охраны памятников (если дом считается памятником архитектуры, истории или культуры), а также техпаспорт помещения, но их муниципалитет может запросить и самостоятельно.

Если местные власти согласовали перепланировку, можно приступать к ремонтным работам. Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен муниципалитетом в Росреестр. Затем собственник должен представить в Росреестр или МФЦ заявление и технический план, подготовленный на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Технический план, где указаны изменения характеристик квартиры (например, ее площади) подготавливает кадастровый инженер, с которым собственник должен заключить договор подряда.

Росреестр рекомендует проверять сведения о кадастровом инженере до заключения с ним договора — через реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров на сайте ведомства. В реестре можно узнать о членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации кадастровых инженеров (тем самым проверив право осуществления им кадастровой деятельности) и о результатах его профессиональной деятельности — количестве подготовленных им документов и решений об отказах на основании этих документов. «Это поможет выбрать надежного и проверенного специалиста», — подчеркивают в ведомстве.

В финале Росреестр выдает владельцу квартиры выписку из ЕГРН с новыми характеристиками помещения, а также графическими сведениями о нем (информацией о различных элементах помещения — например, стенах, перегородках, окнах и дверях, лестницах, балконах, внутренних выступах стен).

Как сделать перепланировку в московской квартире — Азбука ремонта

Диана Балашова:

“В сталинках перекрытия могут лежать на ригелях, несущих стен при этом нет. В таких квартирах можно снести все перегородки и возвести их так, как нужно, но под потолком в любом случае останутся ригели, надо быть готовым принять их в интерьере. В блочных домах в небольших квартирах вообще нет несущих стен и ригелей. В них можно сделать современную планировку.

Новые квартиры часто продаются без перегородок: считается, что в них свободная планировка. Но на самом деле это просто маркетинговый ход, в нашей стране не существует понятия свободной планировки. Всегда есть план от застройщика, где определены границы санузлов и кухонь — он накладывает обычные ограничения на планировку в новых домах”.

Квартира по проекту Дианы Балашовой расположена в сталинском доме. Стену между кухней и гостиной удалось снести, однако под потолком остался несущий ригель.

Александр Володин.

Запрещенные приемы при перепланировке

Сегодня существует ряд жестких ограничений, пренебрегать которыми не стоит. Если недопустимые изменения обнаружат, владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать первоначальную планировку (при отказе дело может дойти до суда, а он, в свою очередь, имеет право выселить собственников и выставить квартиру на торги). Существующие запреты тесно связаны с требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, список которых каждый год меняется. Именно поэтому дизайнеры советуют обращаться в специализированные компании, сотрудники которых обладают достаточной подкованностью в том числе и в юридических вопросах. Ниже — несколько основных запретов при перепланировке, актуальных на сегодняшний день.

  • Нельзя демонтировать и переносить несущие стены.
  • Запрещено переносить мокрые зоны в жилые.
  • Запрещено менять габариты вентиляционных и коммуникационных шахт.
  • Нельзя объединять комнату и кухню с газовой плитой.
  • Нельзя увеличивать санузел за счет жилого пространства, а также размещать его над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже.
  • Нельзя размещать кухню над жилой комнатой.

Кто контролирует ход работ по перепланировке?

В Москве контролировать ход работ может проектная организация, выполнившая проект перепланировки, или Мосжилинспекция. Одна из главных их задач — оформить акты освидетельствования скрытых работ, которые потом нужно будет предоставить в приемочную комиссию, чтобы подтвердить соблюдение норм во время их проведения. Скрытыми считают те виды работ, которые после конечной отделки оказываются невидимыми глазу: это, например, гидроизоляция пола в санузлах или усиление проема в несущей стене.

Перепланировка в этой квартире по проекту Виктории Власовой была непростой, потому что из двух комнат надо было сделать три, не нарушая существующие правила. В результате все сложилось: кухню присоединили к гостиной и спрятали в нишу, а на выигранных метрах разместили гостевую и гардеробную.

Сергей Красюк.

Спроектированная Викторией Власовой планировка в квартире в новостройке.

Когда процесс согласования перепланировки считается завершенным?

После завершения работ нужно обратиться в орган местного самоуправления (в Москве это МФЦ) за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Для подачи запроса требуются специальное заявление, паспорт, журнал производства, в котором отражен ход производства работ, и вышеупомянутые акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией.

После ознакомления с документами вам назначат день и время проведения комиссионной проверки. Это значит, что в вашу квартиру придет представитель Мосжилинспекции, который проверит соответствие перепланировки проектному решению. Но это еще не все: после визита комиссии вам нужно пригласить представителя БТИ — он должен будет зафиксировать все изменения в помещении. Это нужно для составления новых документов БТИ, которые собственнику выдадут через некоторое время.

Снести стены и поменять назначение помещений можно не во всех квартирах, однако часто можно усовершенствовать уже существующую планировку и с помощью менее радикальных способов — и у нас есть пара идей для вас. Здесь можно посмотреть варианты планировок «неудобных» комнат площадью в 20 метров, а здесь — нестандартные планировки спален от дизайнеров.

Фото: Дина Александрова; Александр Володин; Сергей Красюк; Михаил Степанов.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье

Новая квартира

Источник: ©
,
пресс-служба администрации городского округа Химки

Перепланировка квартиры – достаточно распространенное явление. Кто-то хочет совместить санузел, кому-то не нравится расположение дверных проемов, однако чтобы не поставить под угрозу безопасность себя и своих соседей и не получить штраф, перепланировку нужно согласовать. О том, что считается перепланировкой, как ее согласовать и что делать, если изменения уже произведены, читайте в материале портала mosreg.ru.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье. Новые правила>>

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это изменение помещения, которое затрагивает капитальные конструкции здания и может повлиять на безопасность жителей. К перепланировке можно отнести снос стен, создание новых дверных или оконных проемов, встроенных шкафов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. Подробно все действия, которые относятся к перепланировке, указаны в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перед тем как начинать перепланировку, ее необходимо согласовать. В противном случае она будет признана самовольной и собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности.

Говоря о перепланировке, важно понимать, что косметический ремонт, замена инженерного оборудования аналогичным, переустановка электроплиты, нагревательных и газовых приборов (если для этого не требуется прокладывать дополнительные сети), установка кондиционеров к ней не относятся. Эти действия согласовывать не нужно.

Куда обратиться

Перепланировку жилых помещений осуществляют межведомственные комиссии, которые создаются органами местного самоуправления. Во всех этих комиссиях есть представители Московского областного бюро технической инвентаризации, которые помогают подготовить необходимый пакет документов для оформления перепланировки.

Для того чтобы сэкономить время, можно сразу обратиться в МОБТИ, специалисты подскажут, как лучше поступить в каждом конкретном случае, уточнят, являются ли мероприятия, которые вы собираетесь провести, именно перепланировкой. Однако окончательное решение на выдачу разрешения на перепланировку принимают органы местного самоуправления.

Какие документы нужны

Для оформления перепланировки понадобятся следующие документы:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • проект переустройства или перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен (в случае, если дом представляет историческую ценность).

Согласование с комиссией

Разрешение на перепланировку органы местного самоуправления должны выдать в течение 45 дней. Однако после завершения работ по перепланировке придется снова обратиться в межведомственную муниципальную комиссию. Она проверит, как проведены работы, соответствуют ли они утвержденному плану, и, если все в порядке, выдаст документы с новым паспортом квартиры.

Как узаконить существующую перепланировку

Если перепланировка уже сделана, то ее необходимо узаконить, иначе владельцу грозит штраф.

Узаконить самовольную перепланировку труднее, чем согласовать планируемую. Вам понадобится обратиться в МОБТИ с паспортом и документами на квартиру, чтобы факт перепланировки был зафиксирован. После этого нужно обратиться в районный суд, выиграть его, получить разрешение, а затем действовать так же, как при согласовании планируемой перепланировки.

Для представления в суд понадобятся следующие документы:

  • заявление;
  • технический проект осуществленной перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • свидетельство на право собственности.

Читайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Виктория Кулагина

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

https://realty.ria. ru/20180327/1517359289.html

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

2018-03-27T12:36

2018-03-27T12:36

2020-03-03T09:46

полезное

f.a.q. – риа недвижимость

москва

законодательство

жилье

ремонт

городское хозяйство москвы

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/1517359289. jpg?4045141451583217973

москва

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

полезное, f.a.q. – риа недвижимость, москва, законодательство, жилье, ремонт, городское хозяйство москвы, россия

12:36, 27 марта 2018

21754

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Сделать квартиру более удобной для жизни — нормальное желание: объединить кухню и гостиную, расширить коридор за счет санузла, прорубить новый вход в комнату, присоединить лоджию к спальне. Но что если квартира куплена в кредит, и выплачивать его предстоит долгие годы?

Изучаем кредитный договор

Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.

Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо

Если в ипотечном договоре о перепланировке нет ни слова — не торопитесь радоваться. В таком случае нужно получить письменное разрешение от кредитной организации как от собственника квартиры о том, что он не против ремонтных работ. Кредитор имеет право сказать ничем не мотивированное «нет», но может дать добро при условии официального согласования перепланировки (подробную инструкцию о том, как это делается, мы уже писали). Помните, что получение разрешения от банка, как правило, платная услуга.

Собираясь на переговоры, подготовьте проект перепланировки, а также техническое заключение, подтверждающее, что задуманные работы законны. Кредитная организация беспокоится о том, что стоимость квартиры после перепланировки может снизиться. Либо что нестандартная организация пространства будет отпугивать покупателей. Чтобы убедить банк в обратном, можно отдать проект перепланировки на независимую экспертизу — пусть специалисты подтвердят, что после вмешательства недвижимость не только не потеряет, но даже выиграет в цене. Наличие такой экспертизы не является гарантией получения разрешения, но будет аргументом в вашу пользу.

Перепланировки: опыт заёмщиков

На практике реальных случаев согласования перепланировки ипотечной квартиры — единицы. Банки не хотят рисковать, а заёмщики не хотят переплачивать, потому что оформление дополнительных экспертиз и соглашений влетит в копеечку. Проще выплатить кредит, стать собственником квартиры, а потом уже заниматься её переделкой в своё удовольствие.

Большинство кейсов по перепланировке ипотечной квартиры — согласование постфактум. Заёмщики, они же жильцы, делают ремонт на свой страх и риск, а потом приходят в банк с просьбой узаконить его для внесения изменений в ЕГРН. Если изменения незначительны (например, вместо ванны поставили душевую кабину, «мокрые зоны» остались в прежних границах) и если заёмщик вносит платежи вовремя, банку проще согласовать перепланировку, чем затевать ссору с клиентом. Многие вообще не уведомляют банк об изменениях в квартире, а дожидаются закрытия ипотеки, и только потом оформляют документы. Сотрудники банков не ходят по квартирам — если соседи не донесут, никто ничего не узнает.

Ваш вариант — квартира без отделки

Перепланировка без согласования — это риск, а перепланировка ипотечной квартиры — риск втройне. Если вы хотите организовать пространство по своему вкусу и при этом покупаете недвижимость в кредит — выбирайте варианты со свободной планировкой или без отделки. Посмотрите, какие варианты представлены на нашем сайте:

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Порядок и документация, необходимая для перепланировки квартиры

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса, жилых или коммерческих помещений. « Редевелопмент » относится к процессу реконструкции жилых / коммерческих помещений путем сноса существующего строения и строительства нового строения. Сегодня общества предпочитают заниматься перепланировкой, а не ремонтом.На перепланировку застройщик заключает договор застройки с Обществом. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли.

Преимущества перепланировки

При перепланировке участники получают преимущества в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Сегодня общества предпочитают реконструкцию, чем ремонт, по следующим причинам.

  • Ремонтные работы увеличивают срок службы здания только на 3–4 года, но проблемы могут возникать снова, и участникам придется снова тратить деньги на ремонтные работы.В случае перепланировки дает новое здание, для которого не требуется капитальный ремонт в течение более длительного периода. Реконструкция рекомендуется для зданий старше 15-20 лет.
  • Старые здания спроектированы по старым строительным нормам и, следовательно, не могут выдерживать новые климатические и географические условия. При перепланировке строится новое здание, способное выдерживать новые климатические и географические условия с учетом последних мер безопасности.При перепланировке застройщик может предоставить дополнительные удобства, такие как лифт, тренажерный зал, бассейн и т. Д.
  • Главный недостаток ремонта дома или квартиры — это то, что участникам необходимо тратить деньги. Но при перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь.
  • Еще одним недостатком ремонта здания является то, что в старых зданиях сталь внутри бетонных балок и колонн через 15-20 лет начинает корродировать, что не поддается ремонту.Эта проблема не возникает в реконструируемом здании, так как здание реконструируется путем сноса существующего старого здания и его материалов.

Процедура и необходимая документация

Много лет назад девелоперы, которые не были заинтересованы в покупке земли и ее застройке, так как это потребовало бы огромных гербовых сборов при передаче земли. Вместо этого перепланировка старого здания значительно снижает гербовый сбор. Для этого разработчики заключают с Обществом Соглашение о разработке.Одно из преимуществ перепланировки состоит в том, что улучшается образ жизни пожилых жителей, поскольку они получают более качественные, большие и безопасные помещения бесплатно. Перед тем, как приступить к повторной разработке, необходимо предпринять следующие шаги.

  • Строитель подходит к владельцу земли и, вместо того, чтобы покупать землю и платить крупную сумму на покупку. Он заключает договор с владельцем о разрешении застройки земли от имени владельца. Согласие членов общества должно быть получено на собраниях общества.Согласно важному пункту директив (государственного кооперативного ведомства), схема редевелопмента может быть одобрена генеральным органом только в том случае, если на собрании присутствуют три четверти членов общества.
  • Во время или до подписания договора общество должно передать застройщикам копию акта передачи собственности общества вместе с заверенными копиями регистрационной карты собственности, индекс II, последний счет за электроэнергию. , счет за воду, счет муниципального налога, N.A. налоговый счет на имущество общества, а также копию свидетельства о регистрации общества.
  • Должен быть подготовлен список членов с их выбором новых квартир и прав на парковку, среди прочего, как согласовано в новом здании. Условия предоставления временного альтернативного жилья членам на период строительства также должны быть четко изложены в соглашении.

Что нужно знать

Редевелопмент выглядит привлекательно, цены на недвижимость двигаются в северном направлении.Процесс перепланировки не так прост, как кажется. Строители / девелоперы заключают с Обществом договор застройки. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли. Этот процесс включает в себя набор правил, процедур и последствий, которые вам необходимо понять.

  • Заем или заложенное имущество: В случае заложенной квартиры или имущества застройщик может взять ипотечный кредит, поскольку он будет сносить дом для строительства нового здания. До тех пор, пока новое строительство не будет завершено, ответственность за право удержания будет нести застройщик. После того, как заемщик заселит свой новый дом, залоговое право будет возвращено фактическому владельцу. Застройщик может воспользоваться ссудой на развитие, заложив собственность или если банк предоставит ссуду на перепланировку. На этот счет нет письменного правила, так как концепция редевелопмента находится на начальной стадии и со временем развивается. Следовательно, каждый житель должен прояснить свои сомнения с застройщиком и убедиться, что в соглашении четко прописаны эти факты.
  • Арендатор и Владелец: Арендатор и Владелец — две стороны одной медали. Согласно нескольким решениям высоких судов, оценка была в пользу арендатора. В числовом выражении 2/3 компенсации было направлено арендаторам, а 1/3 — домовладельцу. Если фактический владелец / домовладелец обслуживает залоговое право на «дом, подлежащий перепланировке», он ограничивается стоимостью квартиры и рассматривается отдельно. В таких случаях 1/3 минус залог направляется арендодателю, а 2/3 минус удержание принадлежит арендатору.
  • NRI Property: Могут быть собственники или члены, чьи квартиры заперты, а также владелец, проживающий за границей. Это скорее административный элемент. Он может не присутствовать физически для участия в документации и переговорах. Но он всегда может отдать доверенность на близкого родственника или надежного друга, который может принимать важные решения от его имени. Есть два типа доверенностей: «общие» и «специальные» (или ограниченные). Согласно генеральной доверенности, ваш родственник / друг получил право выполнять все юридические действия от вашего имени.Это не ограничивает его / ее конкретной транзакцией. С другой стороны, полномочия ограничиваются конкретной сделкой или законом по специальной доверенности. Следовательно, если вы скептически относитесь к передаче принятия решений третьей стороне, вы можете выбрать ограниченную доверенность.

Права на перепланировку

Застройщик обычно гарантирует определенную сумму денег, дополнительную площадь или сочетание того и другого. Он может предоставить вам альтернативное жилье для вашего временного проживания, оплатить вашу аренду или выплатить вам ежемесячную компенсацию, в пределах которой вы должны будете найти свое временное жилье.После того, как строитель предоставит подробный план, члены общества должны проконсультироваться с консультантами по недвижимости и застройщиком о вероятной будущей цене. Исходя из этого, члены общества должны произвести некоторые расчеты, чтобы проверить коммерческую выгоду.

В договоренности между резидентом и застройщиком есть два важных момента. Один из них — коммерческий, а другой — технический. Фактически, еще на стадии заключения договора, жители общества должны назначить юриста для составления и согласования договора.Члены общества должны обеспечить своевременное завершение проекта, что является наиболее важной деталью, которая должна быть упомянута в соглашении. Технический ракурс относится к готовому товару. Он должен соответствовать техническим характеристикам и качеству, указанным в соглашении.

Общество должно иметь действующий акт передачи земли и здания в свою пользу. После получения согласия членов общества общество должно предоставить документы застройщику. Он должен содержать технические детали, такие как количество открытых парковочных мест, стоянок на сваях и закрытых стоянок, выделенных существующим членам общества.В соглашении о застройке должны быть прописаны общие характеристики и удобства, которые будут предлагаться в новом здании. В соглашении должен быть указан график платежей, ориентировочная дата освобождения квартир, срок завершения, пункт о штрафах, если застройщик не уложится в срок и т. Д.

Осложнения при перепланировке

  • Неспособность собрать всех членов общества в один момент времени
  • Квартиры или апартаменты могут быть переданы в залог банку или финансовому учреждению.
  • Некоторые члены могут быть заинтересованы в покупке новых квартир по льготной цене в новостройке.
  • Передача земли и строения не оформлена в пользу общества.
  • Налоговые вопросы редевелопмента непонятны обществу.
  • Ожидается высокая компенсация или цена в случае некоторых членов, которые не заинтересованы в проживании в новом здании

Редевелопмент многоквартирного комплекса, жилых или коммерческих помещений приобрел большое значение.Сегодня общества предпочитают идти на перепланировку, чем на ремонт. При перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Обычно перепланировка — обычное дело среди старых объектов. Но в таких городах, как Бангалор, Ченнаи, Мумбаи или Дели, покупатели жилья часто покупают бывшие в употреблении квартиры с третьей или четвертой продажи, если они конкурируют с конкретным пригородом по сниженной цене. Согласие трех четвертей членов общества должно быть получено на собраниях общества.Хотя это может показаться типичной беспроигрышной ситуацией, процесс перепланировки не так прост, как кажется. Невозможность собрать всех членов общества в один момент времени и акт передачи земли и строения, оформленные не в пользу общества, являются основными ограничениями при перепланировке собственности.

Разработок | Санта-Роса, Калифорния

  • В этом проекте предлагается будущая застройка 7-этажного многофункционального здания, состоящего из коммерческих помещений и 119 недорогих и доступных по рыночной цене многоквартирных домов, состоящих из студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир, с удобствами на первом этаже. пространства, открытый двор и терраса на крыше в центре города Санта-Роза.

    Ссылка на страницу

  • Проект предлагает перепланировку участка площадью 0,48 акра в 6-этажное здание, содержащее 116 студий, квартир с одной и двумя спальнями, коммерческие помещения и удобства на первом этаже, а также террасу на крыше. Автостоянка на территории будет обеспечена механическим гаражом на 72 места.

    Ссылка на страницу

  • Проект предлагает построить новый восьми (8) этажный многоцелевой многоквартирный дом, который состоит из 95 новых жилых единиц в шести (6) этажах (со второго по восьмой) на двух (2) этажах парковки (с первого по восьмой). два.На первом этаже также находится вестибюль с антресолью, арендный офис, почтовые и посылочные комнаты, а также офис с антресолью для отдельного арендатора.

    Ссылка на страницу

  • Предлагаемая будущая застройка 8-этажного многофункционального здания, состоящего из частичных коммерческих помещений на первом этаже и 109 жилых единиц, состоящих из «доступных по дизайну» студий, квартир с одной и двумя спальнями, при этом 8% единиц вносят вклад в требования проекта инклюзивного жилья.

    Ссылка на страницу

  • Проект доступного жилья Bennett Valley включает строительство здания площадью около 64 000 квадратных футов высотой от двух до четырех этажей. Он будет состоять из 62 жилых единиц, состоящих из студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Квартиры будут доступны для домохозяйств с доходом от 20 до 60 процентов от среднего дохода по местности (AMI), а половина квартир будет зарезервирована в качестве вспомогательного жилья для лиц и семей, страдающих от бездомности.

    Ссылка на страницу

  • Новое личное складское помещение, состоящее из ранее построенных складских контейнеров с офисом на территории. Всего включает 32 единицы личного хранения, общей площадью 8 480 квадратных футов. Предлагается въезд только с Даттон-роуд и выезд только на Сарацин-роуд. Заявки на получение прав включают Разрешение на незначительное использование и Разрешение на незначительную проверку дизайна.

    Ссылка на страницу

  • Предложение Steele Lane Apartments мощностью 1650 Вт — это трехэтажный проект доступного многоквартирного жилья на 36 квартир, включающий 100% бонус за плотность (35% бонус за плотность штата, 65% дополнительный бонус за плотность).

    Ссылка на страницу

  • Предлагаемое будущее развитие собственности, расположенной по адресу 3575 Mendocino Avenue, в многоквартирный жилой комплекс на ± 532 квартир, состоящий из 162 доступных (с очень низким доходом) жилых домов для престарелых и до 370 квартир по рыночной цене в компактном, устойчивом, транзитном здании. -ориентированная разработка на 13.Участок площадью 3 акра в зоне приоритетного развития коридора Мендосино-авеню.

    Ссылка на страницу

  • Возможная перепланировка жилого дома рядом с углом Колледж-авеню и Морган-стрит, авеню 320 Квартиры Проектное предложение включает (1) перепланировку существующей структуры в многоквартирный дом из 20 квартир и (2) строительство нового 4-этажного, 20 — многоквартирный дом с выходом на Линкольн-стрит.

    Ссылка на страницу

  • Ссылка на страницу

  • Ссылка на страницу

  • Проект представляет собой застройку жилой застройки, расположенной на территории бывшего скотоводческого аукционного двора рядом с поселком Кортсайд рядом с Севастопольской дорогой.Планы предлагают 67 односемейных единиц, как пристроенных, так и отдельно стоящих, и включают компонент доступного жилья площадью от 1400 до 1500 квадратных футов. В рамках проекта планируется использовать модульную технологию для изготовления основных компонентов жилья, чтобы ускорить строительство в ответ на текущий жилищный кризис, с которым столкнулся наш город.

    Ссылка на страницу

  • Многоквартирный дом на 2150 Колледж-авеню

    Ссылка на страницу

  • Пересмотренное проектное предложение включает разделение и развитие участка площадью около 19 акров со 137 отдельными двухэтажными домами на одну семью для целей разделения небольших участков.

    Ссылка на страницу

  • Ссылка на страницу

  • Расположенный на 528 B. Street в центре города Санта-Роза, предлагаемый проект застройки будет состоять из (1) сноса существующего офисного здания площадью 2400 квадратных метров и (2) строительства 5-этажного здания смешанного использования площадью 36 650 квадратных футов, состоящего из земли. этажные многопользовательские коммерческие офисные помещения и 24 квартирных многоквартирных дома по рыночной цене на 2-5 этажах (20 квартир с одной спальней и 4 квартиры с двумя спальнями).Вся необходимая парковка будет расположена в городском парковочном гараже №1, прилегающем к проекту. Требуется проверка проекта и разрешение на внесение крупных изменений.

    Ссылка на страницу

  • Предложение включает будущее развитие проекта многоквартирного многоквартирного жилья, состоящего из студий, квартир с одной и двумя спальнями, с внутренними и внешними удобствами, на территории бывшей гостиницы Fountaingrove Inn, состоящей из шести зданий, примерно 224 квартир. участок и прилегающий участок.

    Ссылка на страницу

  • Community Housing округа Сонома (CHSC) предлагает разделить участок площадью 2,01 акра, расположенный по адресу 2149 West Hearn, на четыре отдельных участка. Общая площадь участка (2,01 акра) является результатом корректировки линии участка, затрагивающей участки 134-011-012 (2,49 акра) и 134-011-013 (0,62 акра). Участок проекта зонируется RR-20-RH (Сельское жилое-сельское наследие), и, в соответствии с обозначением зонирования RR-20, четыре предложенных свободных участка будут иметь размер примерно от 20 000 до 25 000 квадратных футов.

    Ссылка на страницу

  • Расположенные на Петалума-Хилл-роуд, 1683 и 1775, Mosaic Apartments — это предлагаемый проект трех (3) подъемных квартир из 147 квартир. В проекте будет семь зданий; Пять зданий с 20 юнитами, одно здание с 17 юнитами и одно здание с 10 юнитами.

    Ссылка на страницу

  • Предложение по развитию хосписного дома «Мемориал Санта-Роза», одноэтажный, ок.Лицензированный и сертифицированный жилой хоспис площадью 8 800 квадратных футов на участке из 4 участков общей площадью 0,55 акра. Хоспис Хаус предоставит 12 частных, домашних комнат, каждая с собственным открытым патио, для пациентов и семей.

    Ссылка на страницу

  • Предлагаемая будущая застройка части участка SMART, состоящего из нескольких участков, площадью 5,4 акра. Разработка фазы 1 (2.36 акров) предлагает 6-этажное жилое здание смешанного использования, состоящее из 110 студий, одно- и двухкомнатных квартир по рыночной цене, при этом 8% единиц вносят свой вклад в удовлетворение требований проекта в отношении инклюзивного жилья.

    Ссылка на страницу

  • Новое здание площадью 27 336 квадратных футов, 450 мест, здание исполнительских искусств и связанные с ним работы на объекте в Sonoma Academy. Заявку подал Стив Квок, Quattrocchi Kwok Architects.

    Ссылка на страницу

  • В рамках этого проекта предлагается построить новый доступный многоквартирный дом на 50 квартир на незастроенном участке площадью 2,9 акра. Проект включает в себя строительство хранилища для велосипедов, прачечной, технологического центра, фитнес-центра и таких объектов на открытом воздухе, как барбекю и игровые площадки. Солнечные панели будут установлены поверх двух основных жилых построек, что позволит проекту работать с нулевым потреблением энергии в соответствии с Разделом 24.

    Ссылка на страницу

  • Список всего строящегося в городе жилья, подпадающего под действие жилищного законодательства штата.

    Ссылка на страницу

  • Дома, участки и другие проекты в городе Санта-Роза

    Ссылка на страницу

  • Ссылка на страницу

  • Редевелопмент старых жилых комплексов бег с барьерами

    Первые несколько жилых комплексов, которые в 1980-е усеяли довольно ровную линию горизонта города, начали стареть.Эти жилые комплексы прошли полный цикл, и некоторые из них, по мнению отраслевых экспертов, нуждаются в перепланировке.

    Но перепланировка жилого комплекса в городе превратилась в гонку с препятствиями, где никто даже не увидел финишную черту. Одним из основных пробелов, с которыми сталкиваются эти жители, является отсутствие надлежащих инструкций, которые, как они опасаются, подвергнут их риску высадки акул без юридических гарантий.

    Источники в отрасли сообщили, что по крайней мере 30 жилых комплексов, большинство из которых в Маллешварам, Басаванагуди и других районах южного Бангалора, нуждаются в реконструкции.Однако из-за множества препятствий и опасений жители парализованы и бездействуют.

    Hindu посетил три таких жилых комплекса, жители которых рассматривают возможность перепланировки. В комплексах проживают в основном пожилые люди, которые опасаются впускать кого-либо из опасений за свою экономическую безопасность. «Чтобы провести редевелопмент, нужно договориться со застройщиком. Мы не уверены, что сможем безопасно справиться с этим, не потеряв свою собственность », — сказал житель, желая остаться неназванным.Квартира, в которой он находится, уже попала под прицел строителей.

    В настоящее время такое соглашение о совместной разработке считается рискованным, поскольку резиденты не могут объединить свою собственность для заключения соглашения как одно лицо. Вместо этого им придется отменить свои документы о продаже и вернуть свою землю предыдущему владельцу. Р. Рамеш, консультант по недвижимости, работающий как минимум с двумя такими квартирами, сказал, что необходимо внести поправки в соответствии с руководящими принципами, которым следуют в Мумбаи.

    В финансовой столице, если ассоциация жителей решает заняться перепланировкой, право собственности на неразделенную долю земли передается на имя ассоциации, и после перепланировки им выдается новая хата, независимая от застройщика.

    Что удивительно, так это то, что даже спустя примерно 35 лет после того, как квартиры стали украшением горизонта города, городские планировщики и общественные органы не сформулировали никаких руководящих принципов для реконструкции старых жилых комплексов.«Мы близки к сдаче одного круга квартир в городе. Пришло время разработать руководящие принципы для перепланировки », — сказал Суреш Хари из CREDAI, Бангалор.

    Девелоперы планируют жилой дом на территории Plant Zero.

    На Халл-стрит планируется построить семиэтажный дом на более чем 200 квартир. ( Городские документы )

    Участок одного из предыдущих исторических проектов реконструкции города с налоговой скидкой снова подвергается реконструкции, на этот раз с новым строительством, которое принесет еще 200 с лишним квартир в быстрорастущем районе Манчестера.

    На прошлой неделе Fountainhead Real Estate Development и WVS Cos. Подали планы семиэтажного здания по адресу 13 E. 3rd St., где в настоящее время находится северная половина почти 20-летнего комплекса Plant Zero.

    Разработчики планируют снести это конкретное здание Plant Zero, в котором находится бывшее пространство Plant Zero Café, место для проведения мероприятий и студии художников, а также прилегающий жилой комплекс из 19 квартир, чтобы освободить место для проекта.

    The Commons at Plant Zero, еще одно художественное пространство и офисное здание, которое занимает большую часть 200-го квартала на Халл-стрит, не пострадает от новой застройки.

    Новое здание площадью около 238 000 квадратных футов будет включать в себя сочетание квартир, таунхаусов и коммерческих помещений на первом этаже.

    Планы нового здания включают 198 квартир с одной спальней и 28 квартир с двумя спальнями над цокольным этажом, в которых разместятся девять таунхаусов и 3300 квадратных футов коммерческих площадей. В планах также паркинг на 219 мест.

    Walter Parks Architects указан в качестве архитектора проекта, Timmons Group — инженером, а Лори Маркхэм из Markham Planning — его консультантом.

    Том Папа

    Fountainhead Президент Том Папа разработал Plant Zero в 2002 году, когда исторической программе налоговых льгот штата было всего пять лет.

    В те дни программа, которая позволяла застройщикам требовать до 25 процентов расходов, необходимых для восстановления исторических зданий, использовалась в основном к северу от реки.

    «Среди первых волн проектов налоговых льгот, вероятно, действительно были склады Tobacco Row», — сказал Рэнди Джонс, представитель Департамента исторических ресурсов штата, который курирует эту программу.

    Программа налоговых льгот федерального правительства восходит к 1976 году и действует аналогично программе штата, позволяя застройщикам требовать до 20 процентов дополнительных затрат на реконструкцию исторических зданий. Были местные проекты, финансируемые только за счет федеральных кредитов, но Джонс сказал, что только в 1997 году началась реализация дополнительной государственной программы.

    «Когда началась госпрограмма, все изменилось», — сказал он. «Это изменило города по всей Вирджинии».

    Среди тех, кто воспользовался программой в те первые дни, был Папа, который на этой неделе сказал, что планировать этот последний проект — горько-сладко.

    Жилой дом из 19 квартир, а также здание кафе Plant Zero будут снесены, чтобы освободить место для предлагаемого семиэтажного жилого дома. ( Майк Платания, фото )

    «Plant Zero во многом был моим детищем. Мне будет грустно видеть это, но у каждого здания и бизнеса есть полезная жизнь. Я думаю, он исчерпал свой срок полезного использования, — сказал Папа. «Когда мы переделали его, ему было уже почти 100 лет».

    Исторические налоговые льготы истекают через пять лет после завершения проекта, после чего застройщик может делать с недвижимостью все, что пожелает, не сталкиваясь с повторным получением кредита.

    Папа сказал, что, по его мнению, разработка Plant Zero в начале 2000-х годов была успешной. «Это дало художникам возможность на 20 лет иметь безопасное, чистое и доступное место для творчества», — сказал он.

    «Когда мы это сделали, это было потому, что все эти перемещенные артисты были перемещенными. Мы хотели не потерять художественное сообщество. У нас было много действительно талантливых художников, которые занимали там место ».

    В то время как The Commons at Plant Zero, строящий квартал, все еще в хорошем состоянии, Папа сказал, что другое здание показывает свой возраст, и что проблема с кровлей первоначально побудила его фирму задуматься о перепланировке.

    «Это бесит, как трудно заставить вещи перестать протекать. Это приносит ущерб, и у вас недовольные арендаторы », — сказал Папа. «Несмотря на то, что мы знали, что снесем здание, в прошлом году мы потратили 80 000 долларов на ремонт крыши и получили цену, чтобы заменить ее, которая составила более 1 миллиона долларов».

    Проект возводится на 1,5 акра, занимая почти весь городской квартал.

    Студия и галерея Art Works, которые также находятся в квартале Plant Zero по адресу 320 Hull St., не являются частью реконструкции и не принадлежат Папе.Он сказал, что продолжение работы Art Works смягчит удар по уничтожению Plant Zero.

    «Я почувствовал себя хорошо, — сказал папа. «Тот факт, что, сдавая квартиры, мы не уничтожили все пространства студии художника».

    Он сказал, что Fountainhead и WVS не торопятся начинать реконструкцию и что они, вероятно, не собираются начинать работу до конца 2022 года.

    Тем временем у постоянных сотрудников есть над чем поработать. В прошлом месяце они подали планы на пару многоквартирных башен вдоль канала, которые станут последней частью замков, в то время как Fountainhead также работает над The ​​Box, еще одним семиэтажным зданием на месте бывшей фабрики коробок MeadWestvaco по адресу 501 Decatur. Санкт-Петербург

    Новый проект Plant Zero станет последним дополнением к Hull Street, который в последние годы вызвал большой интерес со стороны разработчиков.

    К югу находится The Current, офисный, квартирный и торговый проект от Lynx Ventures, близкий к завершению на 400 Hull St. Через дорогу находится проект City View Landing от Thalhimer Realty Partners, а также участок земли площадью 2 акра, на котором в настоящее время находится TRP. грунтовка под перепланировку.

    В другом месте в Манчестере недавно начались работы над зданием на 230 квартир по адресу 700 Semmes Ave.Компания The Beach Co. из Южной Каролины разрабатывает шестиэтажное здание прямо возле Legend Brewing Co. используйте здание, чтобы подняться на участок поверхности.

    Реконструкция в Гротоне набирает обороты

    ГРОТОН — В течение многих лет планы перестройки пяти пустующих школьных зданий в Гротоне продвигались вперед, но с первым проектом — жилым комплексом на 280 квартир — должно быть заложено начало уже в следующем году, городские власти говорят, что они надеются, что новые разработки привлечет многие из тысяч людей, которые работают в Гротоне, но живут в других местах.

    Город Гротон владеет пятью свободными школьными объектами, которые он хотел бы продать застройщикам.

    На сегодняшний день девелоперы предложили превратить две школы в квартиры, одну в офисные помещения и снести другую, чтобы освободить место для нового многофункционального комплекса с квартирами.

    Город получил заявки на участие в пятой школе Pleasant Valley Elementary после проведения тендеров в начале этого года, но город еще не выбрал предпочтительного застройщика.

    Пройдет еще как минимум год, прежде чем начнется работа в начальной школе полковника Ледьярда.В октябре девелопер Билл Беллок представил планы строительства около 80 новых квартир на этом участке, который пустовал с момента закрытия школы в 2008 году.

    В школе Уильяма Сили компания DonMar Development планирует расчистить территорию для строительства жилого комплекса из 280 квартир весной или летом 2021 года, если планы будут одобрены городскими советами по землепользованию.

    В интервью CT Examiner директор по планированию и развитию города Гротон Джон Райнер и менеджер по экономическому и общественному развитию Пейдж Бронк сказали, что в Гротоне есть импульс для развития, особенно в отношении многоквартирного жилья, поскольку девелоперы разделяют надежду города на то, что они смогут привлечь людей. жить и работать в Гротоне, а не ездить на работу в Pfizer или Electric Boat.

    Райнер и Бронк поговорили с экспертом о необходимости жилья в Гротоне, о том, как процесс запроса предложений приносит свежие идеи, о которых городские власти не подумали бы иначе, и о том, что движет развитием Гротона.

    «Захват» пассажиров

    Билл Беллок из Bellsite Development, предпочтительный застройщик бывшей начальной школы полковника Ледьярда, который занимается перепланировкой небольших зданий для использования в жилых помещениях, в октябре представил первоначальные планы по преобразованию пустующего одноэтажного здания и прилегающих территорий в жилое здание площадью от 70 до 80 единиц. многоквартирный жилой комплекс.

    В случае утверждения школьное здание будет содержать около 12 единиц, в зависимости от того, как Беллок сможет переоборудовать спортзал и офисы.

    Бронк сказал, что новые квартиры являются одним из самых важных экономических факторов в городе, потому что Гротон создает рабочие места для региона, но большинство людей, которые работают в Гротоне, приезжают на работу из других мест.

    «Мы обеспокоены тем, что большинство наших сотрудников — пассажиры, поэтому мы стараемся захватить рабочую силу и превратить ее в жителей», — сказал Бронк.

    Райнер сказал, что быстрый рост штата сотрудников Electric Boat является движущей силой рынка для перестройки городских школьных зданий в квартиры. Это особенно верно для полковника Ледьярда, который находится всего в полумиле от кампуса Electric Boat, где парковка уже является серьезной проблемой, сказал он.

    «Мы уже слышали от людей опасения:« А как насчет пробок? »Что ж, есть вероятность того, что до кампуса будет много пеших или велосипедных прогулок, — сказал Райнер.«Если многие из этих людей в конечном итоге становятся сотрудниками [Electric Boat], парковка вокруг EB настолько сложна, что иметь что-то в полумиле от кампуса — это очень привлекательно».

    Райнер и Бронк заявили, что не искали застройщиков квартир для полковника Ледьярда или любой другой школьной собственности, но это то, чем было большинство проектов — за исключением средней школы Fitch, которая теперь является общественным центром, и бывшего Groton Heights School, где отечественный стартап по технологиям морского наблюдения ThayerMahan планирует развивать офисные помещения.

    «Несомненно, мы наблюдаем в Гротоне огромный спрос на многоквартирное жилье, и застройщики стремятся восполнить его», — сказал Бронк.

    Этот спрос на жилье отражен в предпочтительных предложениях по другим свободным школьным зданиям в Гротоне. «ДонМар Девелопмент в школе Сили в настоящее время запрашивает одобрение Управления внутренних водно-болотных угодий города Гротона, и ему потребуется разрешение на планирование и зонирование, прежде чем оно сможет начать расчистку территории для строительства около 280 новых квартир с богатыми удобствами», — сказал Райнер.

    В ожидании утверждения землепользования, это строительство, вероятно, начнется весной или летом 2021 года, сказал он.

    к северу от I-95, школа Сили находится в двух милях от Electric Boat и не обеспечивает пешеходного доступа для своих сотрудников, как это делает полковник Ледьярд, но Райнер сказал, что ДонМар связался с компанией по поводу организации трансфера из комплекс в университетский городок. По его словам, в текущих проектах комплекса предусмотрено место для размещения шаттлов, которые могут собирать и уходить.

    «Если значительное количество сотрудников EB в конечном итоге будут арендовать там, я думаю, они собираются провести более обстоятельные беседы с Electric Boat о некоторых моделях поездок на работу», — сказал он.

    RFP дают новые идеи

    Хотя во многих случаях Пейдж и Бронк были на одной волне с застройщиками, стремящимися построить многоквартирное жилье, обслуживающее растущую рабочую силу города, суть процесса запроса предложений заключается в том, чтобы городские власти извлекли выгоду из новых идей на «рынке». производит, сказал Бронк.

    По словам Бронка, планы по перепланировке Гротон-Хайтс, тендеры на которые открылись в 2018 году, свидетельствуют о том, что процесс запроса предложений может принести новые идеи, о которых градостроители не задумывались по перепланировке пустующих зданий. Менее чем в миле от Electric Boat, здание площадью около 30 000 квадратных футов на вершине холма с видом на центр Нью-Лондона через реку Темзу могло бы стать еще одним хорошим вариантом для строительства нового жилья.

    Вместо этого это будет «Фаза 1» всемирной штаб-квартиры ThayerMahan, местной компании, в которой за четыре года численность сотрудников выросла с трех до 60 со средней зарплатой в 85 000 долларов, сказал Бронк.

    «Мы всегда находимся в поиске творческих идей и требований бизнеса, с которыми мы могли бы попытаться сотрудничать», — сказал Бронк. «Если бы мы прописали определенное использование, я определенно могу засвидетельствовать, что это не была бы компания, занимающаяся подводной робототехникой».

    Как и все предложения, штаб-квартира ThayerMahan все еще находится на стадии планирования и утверждения. У города есть подписанное письмо о намерениях с ThayerMahan, но компания не получила никакого разрешения на начало работы. Городской совет Гротона только что провел публичные слушания по этому предложению 7 декабря.1, а процесс утверждения планирования и зонирования в городе Гротон еще впереди, — сказал Райнер.

    Даже с учетом того, что первая фаза проекта еще не утверждена, компания уже рассматривает второй этап — еще одно здание площадью 30 000 квадратных футов, которое будет похоже на пустующее здание школы, сказал Бронк.

    «У нас было бы два здания площадью примерно 30 000 квадратных футов, чтобы заниматься исследованиями и разработками подводных технологий, работающих прямо здесь, в Гротоне», — сказал он.

    Райнер сказал, что каждая недвижимость, которую продает город, проходит многоступенчатый процесс, который занимает годы от начала до конца.

    Городские власти объявили запрос предложений на пустующее здание начальной школы Плезант-Вэлли в этом году и получили предложения в октябре. Комитет по обзору провел некоторую проверку этих предложений и провел собеседование с кратким списком кандидатов, и в начале 2021 года у города должен быть предпочтительный застройщик, который затем предложит план для утверждения землепользования, сказал он.

    «Мы не просто пытаемся продать это, чтобы кто-то мог сесть на него и закрепить за ним, мы пытаемся превратить эти объекты в нечто уникальное и выгодное для города», — сказал Райнер.

    Продажа участка городской собственности застройщику сложнее, чем обычная сделка с недвижимостью, потому что город рассматривает предложения по развитию в дополнение к цене, которую застройщик готов заплатить за это, сказал Бронк.

    «Мы занимаемся запросами предложений, потому что нас больше интересует общее качество разработки с точки зрения предполагаемого использования, разработчика и сроков», — сказал Бронк. «Финансовое предложение беспокоит нас, но мы смотрим на другие переменные.”

    Что движет развитием Гротона

    Electric Boat быстро выросла, поскольку она заключила многомиллиардные контракты на строительство подводных лодок нового класса для ВМС США, но Райнер и Бронк говорят, что это еще не все.

    «Из-за активности, происходящей в General Dynamics Electric Boat, наблюдается всплеск давления на реконструкцию, поэтому мы видим, что разработчики хотят продвигать эти проекты, но это то, что мы готовили уже более пяти лет», — Райнер сказал.

    Хотя здорово иметь сильную базу рабочих мест в Electric Boat и Pfizer, Райнер сказал, что разнообразие малых предприятий также способствует развитию, потому что эти предприятия делают Гротон лучшим местом для жизни. По его словам, центр города Мистик стал «местом для гурманов», что также способствовало развитию Гротона.

    Mystic также является домом для запланированной реконструкции школы. Respler Homes был выбран из предложения 2017 года о перепрофилировании бывшей школы Mystic Oral School в многофункциональный комплекс с магазинами, рабочими помещениями, общественным центром отдыха в здании Pratt и около 750 квартир.

    Изменение зонирования, позволяющее осуществить застройку, было представлено городской комиссии по планированию и зонированию в ноябре, и проект также потребует финансирования увеличения налогов, сказал Райнер.

    Наряду с людьми, переезжающими на новые рабочие места в Electric Boat, Бронк сказал, что в Гротоне наблюдается рост числа жителей, которые бежали из больших городов, таких как Нью-Йорк и Бостон, во время пандемии, чтобы работать удаленно. Цены на дома в Mystic, в частности, значительно выросли во время пандемии, хотя неясно, каков будет долгосрочный эффект, сказал он.

    «Мы пытаемся привлечь больше людей, чтобы жить здесь, не просто работать здесь, но жить здесь и вкладывать сюда свои финансы», — сказал Бронк. «Моя интуиция подсказывает мне, что в следующем году мы, вероятно, увидим реальную положительную пользу от этого, и наша розничная торговля должна от этого выиграть. Надеюсь, мы переживем эту зиму с нашими ресторанами, но в долгосрочной перспективе ресторанная индустрия тоже выиграет ».

    Бронк и Райнер заявили, что работают над реконструкцией школьных зданий с тех пор, как они начали работать с городом около шести лет назад.

    Райнер сказал, что для создания инфраструктуры экономического развития необходимо время.

    Но теперь, когда несколько проектов обретают форму, Бронк сказал, что разработчики, подавшие более ранние запросы предложений, размещают заявки на более свежие проекты, такие как Pleasant Valley.

    «Успех порождает успех», — сказал Бронк. «Мы получаем больше ответов на запросы предложений и более высокого качества. Итак, сообщество разработчиков видит в Гротоне импульс. Может быть, они передают предложение для одного, но как только они следят за Гротоном, они знают о следующем RFP или, возможно, о частных разработках в этом районе, и я думаю, что мы попали в карту.”

    Кто виноват в дороговизне жилья? Это сложнее, чем вы думаете.

    Общественные дебаты делятся на две точки зрения относительно того, почему стоимость жилья так высока во многих частях США. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье дорогое, потому что местные органы власти и избиратели приняли чрезмерно строгие ограничения. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья. С другой стороны, политики левого толка, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные девелоперы облагораживают кварталы.”

    Итак, что это? Делают ли правительственные постановления невозможным строительство новых домов, или застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто действительно получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?

    В этой статье я излагаю некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и обсуждаю, как правила землепользования влияют на решения о застройке. Как нормативные барьеры влияют на прибыльность нового жилого дома? И как распределяются затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) между разработчиками, кредиторами и инвесторами?

    Кто есть кто в сфере жилой недвижимости

    Люди часто определяют всю отрасль жилищного строительства как «девелоперы», но есть много разных типов компаний, участвующих в создании новых домов (рис. 1).Эта статья посвящена производству жилья по рыночной цене; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.

    Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители. Застройщики покупают большие земельные участки и работают в рамках регулирующего процесса для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также разделяют основной участок на отдельные участки и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопровод и канализацию.

    Затем девелоперы

    Land продают обслуживаемые участки строителям домов, то есть компаниям, которые проектируют и строят отдельные дома для продажи или сдачи в аренду домашним хозяйствам. Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному собственнику.

    На практике существует две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа застройщиков и застройщиков специализируется на девелопменте «с нуля»: застройка новых частных домов или таунхаусов на неосвоенных сельскохозяйственных землях в пригородных и сельских районах (квартиры составляют небольшую долю от застройки с нуля).Отдельная группа компаний специализируется на «застройке» в центре города, состоящей в основном из многоквартирных домов (как арендных, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.

    Определенные нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и создания новых участков. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных нормативов плотности для новых одноквартирных домов, но они менее актуальны для проектов засыпки, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.

    Большинство застройщиков и застройщиков не могут позволить себе полностью самофинансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения, чтобы предоставить ссуды для покрытия некоторой части затрат на застройку. Финансирование покупки многоквартирной арендуемой недвижимости осуществляется банками, страховыми компаниями и другими инвесторами в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.

    Как обсуждается ниже, местные правила влияют на процесс строительства жилья по разным каналам, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение нормативных требований, а также путем изменения финансовых рисков и прибылей.Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и строителей до кредиторов и инвесторов в акции.

    Девелопмент — дело рискованное. Нормативные барьеры делают его более рискованным.

    Процесс строительства нового дома полон неопределенности и неожиданных препятствий. Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.

    Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельхозугодий в новое подразделение частных домов в пригороде или небольшом городке.Чтобы начать процесс, застройщик может выкупить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже. Следующим шагом является обращение в соответствующие местные органы власти за разрешением перенести зонирование участка с его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) на жилое.

    Органы местного самоуправления могут удовлетворить запрос застройщика о переносе зон, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, местный житель может согласиться преобразовать землю в жилую зону, но с меньшей плотностью, чем требовалось, что вынудит застройщика построить меньше единиц, чем она ожидала.В большинстве населенных пунктов также требуется проверка воздействия на окружающую среду, прежде чем разрешить изменение зонирования, чтобы оценить влияние предлагаемого застройки на загруженность дорог, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое. Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводом и канализацией, — строительство или финансирование которых местные органы власти обычно требуют от застройщиков. Все это должно произойти еще до начала строительства.

    Процесс строительства нового дома полон неопределенностей и неожиданных препятствий.Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.

    Каждый шаг, требуемый местными органами власти в процессе освоения земель, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или обеспечение необходимой инфраструктуры. Но есть также расходы, связанные с процессом: плата за юристов, сюрвейеров и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными чиновниками на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.

    Кто в конечном итоге оплачивает затраты, связанные с застройкой земли — будь то прибыль застройщиков или перекладывание на потребителей нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно одно: более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.

    Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.

    Ключевым принципом финансирования является временная стоимость денег: доллар дохода, полученного в будущем, стоит меньше доллара, полученного сегодня.При развитии недвижимости проектные расходы (покупка земли, права, строительство инфраструктуры и зданий) оплачиваются авансом, в то время как доход, полученный от продажи или аренды домов, может не поступать в течение нескольких лет. Постановления, удлиняющие процесс застройки, усугубляют проблему, заставляя застройщиков наращивать расходы задолго до получения дохода от построенных домов.

    Самым рискованным из всех является процесс застройки, в котором оба конечных результата — можно ли построить новые дома и сколько — и продолжительность процесса являются неопределенными.Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на жилищное строительство на основе текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые могут значительно измениться со временем. Строители стараются рассчитать время завершения проекта на период роста спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты недвижимости не будут пустовать. Когда продолжительность процесса неизвестна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции, — разработчики не могут предсказать даты завершения. Многие проекты, начатые во время бурного роста рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены — или вообще остановили строительство — во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по заниженным ценам.

    Риски и правила определяют, что будет построено

    Если сложные правила застройки увеличивают риск строительства нового жилья, а некоторые органы местного самоуправления имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы вкладывают свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают в конечном итоге более высокой прибыли. Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов, которые предоставляют средства на строительство жилья.

    Застройщики земли и застройщики могут приспосабливаться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбрать юрисдикцию, в которой они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рыночных ограничений).

    В отличие от автомобилестроения, жилищное строительство в США сильно фрагментировано. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как несколько очень крупных фирм работают в нескольких городских районах или штатах.

    Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментированной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно многосемейные девелоперы, стратегически выбирают места для заполнения в регионах с ограниченным предложением. В таких местах, как Район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы — особенно крупные застройщики на одну семью, которые получают прибыль от экономии на масштабе — в основном строят в менее регулируемых пригородных и загородных районах.Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на всех рынках.

    В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию.

    В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс развития носит весьма дискреционный характер, препятствия на пути развития могут варьироваться в зависимости от района, отражая степень скоординированного противодействия со стороны существующих жителей.

    Правила

    также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме отдельных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего по размеру и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество арендуемого жилья в сообществе, поскольку дома для одной семьи с большей вероятностью будут заняты собственниками, в то время как многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.

    Нормативные особенности, такие как сложность процедур и высокие сборы, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке.Таким образом, разработчики с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно большие проекты.

    Мировые рынки, местное законодательство

    Девелоперы — наиболее заметное лицо отрасли недвижимости, поэтому они подвергаются критике со стороны политиков и местных ассоциаций. Но застройщик — это лишь часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.Нормативные акты, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить строительный кредит, и какую процентную ставку он взимает с застройщика.

    Застройщик — это лишь часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.

    Несмотря на то, что существует множество научных исследований о том, как правила землепользования влияют на цены на жилье и производство, мы гораздо меньше знаем о том, как правила влияют на потоки капитала, стоящие за развитием и приобретением жилья.Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной аренды недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой владельцами. Ниже я предлагаю три возможных способа, которыми местные законы могут повлиять на инвестиции рынка капитала в жилье. Разработчикам политики было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.

    Нормативные барьеры могут способствовать восходящей «фильтрации» существующих квартир

    В местах, где правила затрудняют новое строительство, больше капитала может поступать на приобретение и реконструкцию существующей собственности.Они подвержены меньшему нормативному риску, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры, когда институциональные инвесторы на жестко регулируемых рынках покупают старые многоквартирные дома, проводят значительный ремонт, а затем сдают в аренду отремонтированные квартиры по значительно более высокой арендной плате — что является эквивалентом многоквартирных домов для продажи старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит с точки зрения доступности жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.

    Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием

    Для кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут стимулировать потоки капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения действительно инвестируют в недвижимость в строго регулируемых местах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или доходности капитала.Обеспечение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и застройщики взимали более высокие цены за завершенное жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.

    Региональные банки могут выделять средства вне строительства кредита

    Мелкие региональные банки активно кредитуют строительство. Поскольку они в основном предоставляют ссуды в определенных географических регионах, сложная нормативно-правовая среда вряд ли приведет к перемещению их капитала в другие места.В пределах своей рыночной зоны они могут вместо этого уменьшить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами ссуд. В совокупности это может проявиться как «сужение» площадей под строительство.

    Не забывайте и других бенефициаров нормативных барьеров: существующих домовладельцев

    Несмотря на всю враждебность, направленную на девелоперов, домовладельцев и банкиров, наибольшая группа бенефициаров положений, ограничивающих предложение жилья, — это не эти коммерческие корпорации.Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили значительный прирост благосостояния, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы прилагают все усилия для того, чтобы и дальше ограничивать предложение нового жилья.

    Государственные и местные политики в США пытаются сделать жилье более доступным. Но поскольку наша система жилищного строительства настолько сложна, трудно даже прийти к общему пониманию проблемы.Сделать процесс разработки проще, короче и прозрачнее было бы хорошим началом.

    Реконструкция Сообщества — Red Wing

    Сообщество и перепланировка

    Наша миссия
    «Реконструкция сообщества — это инновационный, финансовый ресурс и катализатор в развитии бизнеса и восстановлении жилья, способствующий экономическому росту Red Wing и HRA»

    Управление жилищного строительства и реконструкции Red Wing имеет долгую историю работы с местным населением над улучшением жилищного фонда в Red Wing.Однако многие не осознают, что RWHRA также играет активную роль в ремонте и восстановлении коммерческой собственности в городе.

    Доступное жилье приходит в Red Wing

    В течение последних полутора лет сотрудники Red Wing HRA работали с Keller-Bartmann Properties LLC, девелоперской компанией Red Wing, над строительством 250 единиц жилья, которые будут построены в течение пяти лет в четыре этапа. Жилой комплекс будет расположен на двух участках, один на пересечении Тайлер-Роуд и Хьюитт-Бульвара; другой расположен к югу от State Street на Red Wing Avenue South (и Rivers Ridge Drive).

    Развитие начнется со строительства 108 квартир для общего проживания, затем 32 таунхаусов, затем 78 единиц, предназначенных для пожилых людей, и завершатся еще 32 таунхаусами. 100 квартир будут обозначены как доступные для домашних хозяйств, которые зарабатывают не более 60% от среднего дохода по региону.

    Вся разработка будет стоить 46 миллионов долларов. HRA обработало пакет финансирования увеличения жилищного налога (TIF) для застройщика.В течение 25-летнего периода проект получит около 5,4 миллиона долларов в виде основной суммы долга плюс проценты. Часть доходов от TIF пойдет в Трастовый фонд доступного жилья Red Wing для использования в других проектах доступного жилья в городе.

    HRA рада быть частью этого корпуса. Помогая Разработчику в приложении TIF, мы выполняем нашу миссию, изложенную ниже:

    Обеспечивать программы качественного, доступного, устойчивого жилья и благоустройства сообществ с использованием ресурсов, которые развивают государственное и частное партнерство.

    HRA также хочет поблагодарить Keller Bartmann Properties LLC, Springsted, Inc., Kennedy & Graven, Chartered, городской совет и персонал города Red Wing и Finn Daniels Architects за помощь в реализации этого проекта.

    ДОСТУПНЫЙ ЦЕЛЕВОЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

    Программа ссуды для помощи покупателям жилья

    Red Wing HRA принимает заявки на участие в программе помощи покупателям жилья AHTF.

    Финансирование этой программы осуществляется через Целевой фонд доступного жилья Red Wing (AHTF).Меморандум AHTF, одобренный HRA и городскими властями, отдает предпочтение возможностям финансирования для обеспечения жильем рабочей силы, что означает, что по крайней мере один член семьи, подающей заявку, должен работать полный рабочий день, чтобы иметь право на получение этой ссуды. На 2021 год сумма ассигнований составит 63 000 долларов.

    Цель программы — помочь семьям с низким и средним доходом приобрести доступное жилье в городе Red Wing. Эта программа предоставит финансовую помощь домохозяйствам с доходом не выше 115% от среднего дохода в районе.Соответствующие критериям домохозяйства могут получить до 9000 долларов на помощь покупателю жилья в зависимости от потребности. Заявитель должен иметь как минимум 1000 долларов собственного капитала при покупке дома.

    Помощь покупателю жилья будет действовать как отсроченный заем под нулевую процентную ставку. Это означает, что заемщику не нужно будет ежемесячно вносить платежи по данному кредиту. Однако ссуды не подлежат прощению. Он должен быть возвращен домовладельцем при продаже дома, при освобождении дома от основного места жительства или по истечении 30-летнего срока.

    Претендентов будут обрабатываться по мере поступления на конвейерной основе. Программа будет продолжаться до тех пор, пока соискателям не будет выделено 63 000 долларов.

    Рекомендации AHTF, Бюджетный лист и ссылки на приложение находятся здесь: (рекомендации), Бюджетный лист, Приложение AHTF Homebuyer Assistance Program. Мы рекомендуем прочитать Руководство перед тем, как начать процесс подачи заявки. Программа может быть изменена. Вот ссылка на информацию о классах Home Stretch и расписании занятий на 2021 год https: // www.semmchra.org/home-ownership/homebuyer-education-classes/

    Распределение MCPP
    1 февраля 2021 года HRA Red Wing было уведомлено Министерством жилищного строительства и жилищного строительства о том, что нам было выделено 237 626 долларов США для впервые покупающих жилье в городе Red Wing. Щелкните ссылку ниже для получения более подробной информации.

    2021 MCPP Press Release

    Фонд доходов программы малых городов

    (Оборотный ссудный фонд)

    Artist Sanctuary получил 50 000 долларов в 2019 г.CMA Properties LLC получил 50 000 долларов в 2020 г. Elks Lodge получил 50 000 долларов в 2020 г. Масонская ложа № 8 получила 50 000 долл. В 2020 г.

    Карта целевой области

    Заявка на получение ссуды на развитие сообщества

    По состоянию на 31 октября 2019 года Red Wing HRA стоит около 2 долларов.4 миллиона в малых городах выданы амортизированные и отсроченные ссуды коммерческим предприятиям и домовладельцам на улучшение их собственности. Амортизированные ссуды подлежат ежегодному или ежемесячному платежу в фонд доходов программы малых городов (SCPI) HRA. HRA направляет средства SCPI коммерческим предприятиям для соответствующих критериям проектов реабилитации в наших целевых областях. Типичные ссуды составляют 50 000 долларов США, из которых 25 000 долларов США амортизируются для выплаты в течение 10 лет, а остальные 25 000 долларов США откладываются с оговоркой о 10-летнем прощении при соблюдении условий.Оба кредита имеют процентную ставку 0%. Поскольку существует высокий спрос на эти средства и ограниченное предложение, владельцы коммерческой коммерческой недвижимости должны связаться с HRA, чтобы обсудить свое предложение и узнать, доступны ли средства. Как правило, мы можем предоставить от одного до двух займов из фонда доходов Программы малых городов в год в зависимости от срока возврата существующих займов.

    HRA установило партнерские отношения с местными кредиторами, владельцами собственности и агентствами штата Миннесота, чтобы выделить средства на коммерческое восстановление для улучшения собственности в центре города и на улице Old West Main Street.С 1996 года HRA предоставило коммерческие ссуды на реабилитацию на сумму более 3 000 000 долларов США. Многие из этих получателей ссуд получили финансирование, которое сопровождалось простительными условиями. Из предоставленного финансирования в размере 3 000 000 долларов более 2 000 000 долларов подпадают под эти условия. Результат этой программы виден жителям ежедневно: в исторических зданиях, составляющих сердце Red Wing, были внесены значительные улучшения.

    Персонал и директора HRA постоянно исследуют, отслеживают и разрабатывают новые программы, которые помогут жителям Red Wing сохранить качество жизни и красоту города.HRA играла и будет продолжать играть важную роль в перестройке нашего исторического сообщества. Сотрудничая с другими городскими организациями, HRA продолжит выступать в защиту владельцев собственности общины Red Wing в вопросах жилищной и коммерческой реконструкции в будущем.

    Программа

    Red Wing HRA-SCDP ведет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (Закон о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении 1988 года). Противозаконна дискриминация любого человека по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

    Любой, кто считает, что он или она подвергается дискриминации, должен подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD): 1-800-669-9777 (бесплатно) или 1-800-927-9275 (TTY).

    SEMMCHRA

    SEMMCHRA предлагает ряд услуг, чтобы помочь в процессе покупки дома и повысить финансовую уверенность человека.

    -Для людей, которые хотят лучше понять свои финансы и помочь в достижении финансовых целей, они предлагают финансовое благополучие.
    -Для тех, кто готов купить дом, но хотел бы обсудить свои варианты, они предлагают консультации перед покупкой.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.